解き放つ
SASインベスターズ株式会社は、日本国内の企業及び日本で事業を展開する多国籍企業向けに、企業が保有する不動産の金融ソリューションを提供します。SASインベスターズは倉庫、配送センター、研究開発施設、工場、オフィスビル、特に単一テナントの商業施設などを所有する企業に焦点を当て総合的なアプローチを提供します。
SASインベスターズは、企業が抱えている大規模な不動産に縛られた資本を解き放つことにより、新たに事業資金を調達し、収益増や流動性を高めるための不動産及びファイナンスの代替手段を提供します。企業は今までどおり事業経営を行いながら、不動産価値を100％引き出すことができます。
SASインベスターズの独自の総合的アプローチは、地区、地域及びグローバルベースにおいて幅広いソリューションを提供することにより、企業にとっては新しい価値の創出を可能にします。
複数の資金源や創造的なストラクチャーオプションを利用することによって、塩漬けされた低収益の不動産の価値を利用し、流動性を生み出します。
時代に合わなくなった資産や未使用の土地保有などの閉じ込められた価値にアクセスして、別の目的に再利用し、設備の入れ替えや完全売却をします。
主要なコーポレート資産を創造するために、専門知識を活用し、候補地の選択から設計、開発まで一貫して提携しながら次世代に通用する不動産を共同で創ります。
M&Aのプロセスにおいて、取得資金や運転資金に充てる資金調達の手助けのため、不動産の資産の資金化をおこないます。
セール・アンド・リースバックとは？
SASインベスターズはセール・アンド・リースバックを通じて不動産保有の隠れた価値を解き放つことにより、企業が資産と資本の効率を改善し、経営陣、従業員、株主に利益をもたらすお手伝いをします。
基本ストラクチャー
税務上の取扱い
セール・アンド・リースバック取引におけるIFRS第16号「リース」の影響
オフバランスにするかしないか？
貸借対照表上における固定資産
(現金)
(リースの現在価値)
(リース料支払義務)
リース資産 (使用権資産)
リース負債
不動産保有の費用を下げる
支払がなくなる
（賃貸人が建物の保険料を負担する）
屋根等の修繕義務は賃貸人が負う
セール・アンド・リースバックの利点
セール・アンド・リースバックの利点は事業資金調達のため資産を収益化することだけではなく、他にも
事業資金を調達する
- 運転資金や投資資金を調達できる
- 値上がりした価格で含み益を現金化することにより流動性を高める
- 重複したまたは使用しなくなった資産を収益化する
- 固定資産に組み込まれた資本の効率的な利用
- バランスシート上における不動産の利益を市場価値で入手できる
- 既存の資金源を補う
- 収益の増加と収益管理
- 株主価値の向上につながる
- 財務比率を改善できる
- 自社株買いの資金を賄える
- 不動産資産を収益の中核事業に集中させる
- リース期間中、加速償却が出来る
- リース料は税務上の費用として控除できる
- 不動産関連費用の透明性を高める
- リース・ストラクチャーにより、売主企業はそのまま事業経営を行うことができる
- 企業の不動産ポートフォリオにおいて「ちょうどいい（適切な）資産配分」にすることができる
- リースの柔軟性
- 経常費用の平準化に役立つ
- 不動産所有の負担を軽減できる
解決志向型アプローチ
セール・アンド・リースバックに関する
一般的なご質問と検討事項
Q：不動産を売却することは、市場から企業が財政的に行き詰まっていると解釈される可能性がありませんか？
A：セール・アンド・リースバックのストラクチャーにより、企業は所有権の目に見える変化なしに不動産の運営管理をそのまま維持することができます。
Q：会社は、将来また所有したいと思う固定資産を失ってしまいませんか？
A：取引の柔軟性をご提供するため、リース期間中およびリース期間終了時に買戻しオプションを付けることができます。
Q：リース料とリース条件が将来変更される可能性がありますか？
A：リース料はリース期間を通じで一定に固定されており、期間中に固定資産税、保険、その他の不動産関連費用が増加しても、リース料は一切影響を受けません。Q：現在のIFRSのガイドラインでは、不動産資産はセール・アンド・リースバックにおいては貸借対照表から外れないのではありませんか？
A：これは「リース資産」として再分類され、リース期間に亘って完全に減価償却され、リース料は税控除の対象となります。日本会計基準では、貸借対照表から資産を除くストラクチャーが残っています.
柔軟な取引ストラクチャー
取得する資産の種類と望ましいリース・ストラクチャーは以下の通りです。
当社の投資戦略は主に次の施設を対象としております。
倉庫 / 物流施設
研究開発施設
単一テナントが入った
商業施設 /ショールーム
工場 及び作業所
オフィス物件
生命科学施設
エリア
当社が取引する主なマーケットは日本国内です。SASインベスターズの経営陣は22年以上に渡り日本のマーケットに特化し、その中で2兆円を超える取引を行ってきました。 SASインベスターズはパートナーとの資本提携により、地域やグローバル規模で総合的な解決方法を提供いたします。
最低取引規模
取引の最低金額を50億円とし、出来れば100億円から500億円の規模の取引を希望します。当社は単一の物件もしくはポートフォリオごとの買取を致します。
リース・ストラクチャー
更新オプション付きの10年以上の長期リースが一番望ましく、売主が長期的にそのまま継続して土地・建物を使用して頂けるようにリース・ストラクチャーを組みます。不動産の最高の価値は長期間のリースより得られます。
また、当社は短期間での退去またはリースバックをご希望の資産買取も同時に行っております。その場合は、価値は退去後の物件の使用より生じます。
資本提携先
当社は安定した長期リースから転用までの資産、またはその間の全ての取引に対処するための様々な資金を準備しております。SASインベスターズの主要な資本提携先の一つが不動産のグローバル・プライベートオーナーで、1,440億ドルの運用資産を持つハインズ・インタレスト社です。
360°セール・アンド・リースバック
SASインベスターズは、企業のファイナンス・不動産における問題解決策に、エネルギー使用量や二酸化炭素排出量削減を実現するＥＳＧイニシアティブを組み入れた包括的なアプローチ「360°セール・アンド・リースバック・プログラム」のご提供を開始しました。
360°セール・アンド・リースバック・プログラムは、売手/借手と買主/貸手の間にパートナーシップを構築し、両者に新たな価値を創出するものです。通常のセール・アンド・リースバックと同様、売手/借手は不動産資産を現金化しつつ事業を継続することができ、買手/借手は長期安定的なキャッシュ・フローを得ることができます。360°セール・アンド・リースバック・プログラムでは、売手/借手は買手/貸手と提携し、買手/貸手側がＥＳＧの費用を負担し、エネルギー、水、廃棄物、炭素排出量の削減による経費削減を共有することができます。
360°セール・リースバックの基本ストラクチャー
プロセス
SASインベスターズは、360°セール・アンド・リースバック・プログラムにおいて明確に定義されたプロセスを実行します。
弊社は、クライアント企業がセール・アンド・リースバック取引を行う目的をよく理解した上で、財務、会計、不動産の到達目標に加え、クライアント企業のESG目標を取り入れた最適な取引ストラクチャーを構築し、ご提案します。
| 企業の目標を数値化する |
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• 財務及び会計における目標 • 不動産における目標 • ESG目標 |
| 不動産資産の評価と分析 |
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• 市場価値 • 市場賃料 • 営業費用 • 資本的支出の必要性 • ESGの選択肢 |
| 取引ストラクチャー案の概要 |
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• 購入価格 • リース期間(賃料、リース期間、運用費用) • リース・ストラクチャー • エネルギー/脱炭素計画 • デューデリジェンス及びクロージング |
| 契約書類及びクロージング |
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• 売買契約書 • グリーン・リース契約書 • 資産計画にネットゼロへの道筋を織り込む |
| ESG / 脱炭素実行 |
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• ESG計画の費用を買手が資金提供 • モニタリングと報告 • ESG費用削減を共有する |
